O Que Deve Constar no Contrato de Aluguel
O contrato de aluguel — formalmente chamado de contrato de locação — é o instrumento que regula a relação entre locador (proprietário) e locatário (inquilino). Embora a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não exija forma escrita, o contrato documentado é essencial para proteger ambas as partes e evitar conflitos futuros.
No Brasil, a locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/91, que estabelece direitos e deveres de locadores e locatários. Segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), o mercado de locação residencial movimenta bilhões de reais anualmente, e disputas contratuais representam parcela significativa das ações nos Juizados Especiais Cíveis.
Um contrato bem elaborado previne a maioria dos problemas que surgem durante a locação. Conheça as cláusulas que não podem faltar.
Cláusulas Obrigatórias do Contrato de Locação
Identificação das Partes
O contrato deve conter nome completo, CPF/CNPJ, RG, estado civil, profissão e endereço de locador e locatário. Se houver fiador, seus dados também devem constar, incluindo informações do cônjuge (exigência do artigo 1.647, III, do Código Civil — a outorga conjugal é obrigatória para fiança).
Descrição do Imóvel
Endereço completo, número de matrícula no Registro de Imóveis, área do imóvel, número de cômodos e estado de conservação. Recomenda-se anexar um laudo de vistoria detalhado com fotos, que servirá de referência na devolução do imóvel.
Valor do Aluguel e Forma de Pagamento
O valor mensal, a data de vencimento, a forma de pagamento (boleto, transferência, PIX) e os dados bancários para depósito. A lei proíbe o pagamento antecipado do aluguel quando há garantia locatícia (art. 20, Lei 8.245/91).
Prazo da Locação
O período de vigência do contrato. Para locações residenciais, a lei estabelece que contratos com prazo igual ou superior a 30 meses garantem ao locador o direito de retomada ao final, sem justificativa. Contratos com prazo inferior a 30 meses ou por prazo indeterminado exigem motivação para a retomada.
Índice de Reajuste
O contrato deve especificar o índice que será utilizado para o reajuste anual do aluguel. Os mais comuns são o IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O reajuste só pode ser anual, conforme Lei 9.069/95.
Garantia Locatícia
A lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37, parágrafo único), sendo as mais comuns:
- Fiança: Pessoa física ou jurídica que garante o pagamento — exige outorga conjugal
- Caução: Depósito de até 3 meses de aluguel em caderneta de poupança
- Seguro-fiança: Apólice contratada pelo inquilino junto a seguradora
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: Menos comum, mas prevista em lei
Responsabilidades por Encargos
O contrato deve definir claramente quem arca com IPTU, condomínio, contas de consumo (água, luz, gás), manutenções ordinárias e extraordinárias. A regra geral da Lei do Inquilinato atribui ao inquilino as despesas ordinárias e ao proprietário as extraordinárias do condomínio.
Direitos do Inquilino
O locatário possui direitos importantes garantidos pela Lei 8.245/91:
Preferência na compra: Se o locador decidir vender o imóvel, o inquilino tem direito de preferência nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27). O prazo para exercer a preferência é de 30 dias.
Indenização por benfeitorias: Benfeitorias necessárias são sempre indenizáveis, mesmo sem autorização do locador. Benfeitorias úteis são indenizáveis se realizadas com consentimento escrito (art. 35 e 36). Cláusula que renuncia a esse direito é considerada abusiva por muitos tribunais.
Recibo de pagamento: O inquilino tem direito a recibo discriminado de cada pagamento realizado — aluguel, condomínio, IPTU e demais encargos.
Sublocação e cessão: Mediante autorização do locador, o inquilino pode sublocar ou ceder a locação. A vedação contratual é válida e comum.
Devolução do imóvel: Nas locações por prazo indeterminado, o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, com aviso prévio de 30 dias. Nas locações com prazo determinado, a devolução antecipada gera multa proporcional ao período restante.
Direitos do Locador
O proprietário também possui proteções legais:
Recebimento pontual: Direito ao aluguel e encargos nas datas pactuadas. O atraso sujeita o inquilino a multa moratória (geralmente 10%), juros de 1% ao mês e correção monetária.
Vistoria de saída: Direito de exigir a devolução do imóvel nas mesmas condições da vistoria de entrada, ressalvado o desgaste natural pelo uso.
Ação de despejo: Em caso de inadimplência, violação contratual ou necessidade de retomada, o locador pode ajuizar ação de despejo conforme artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato.
Revisão do aluguel: Após 3 anos de vigência, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do valor do aluguel para adequá-lo ao mercado (art. 19).
Multa Por Rescisão Antecipada
A rescisão contratual antes do prazo gera multa, que deve estar prevista no contrato. A prática mais comum é fixar multa de 3 aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período cumprido.
Exemplo prático: Contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis de R$ 2.000. Se o inquilino sair após 20 meses (cumpridos 2/3 do contrato), a multa será proporcional: R$ 6.000 × 1/3 = R$ 2.000.
A Lei do Inquilinato prevê exceção: o inquilino que for transferido pelo empregador para outra localidade pode devolver o imóvel sem multa, desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).
Cuidados Antes de Assinar o Contrato
Antes de firmar qualquer contrato de locação, observe estes pontos fundamentais:
- Leia integralmente o contrato: Não assine sem ler todas as cláusulas, especialmente as de multa, garantia e responsabilidades
- Exija vistoria detalhada: Com fotos e descrição de cada cômodo, incluindo pintura, pisos, instalações e equipamentos
- Verifique a matrícula do imóvel: Certifique-se de que quem assina como locador é efetivamente o proprietário ou tem procuração para tal
- Confira o índice de reajuste: IGP-M e IPCA podem ter variações muito diferentes ao longo do tempo
- Negocie cláusulas abusivas: Cláusulas que contrariam a Lei do Inquilinato são nulas, mas é melhor ajustá-las antes de assinar
- Registre o contrato: Embora não obrigatório, o registro em cartório confere maior segurança jurídica, especialmente para valer contra terceiros
Para contratos de maior complexidade, como locações comerciais ou de alto valor, é recomendável consultar um advogado especializado para análise das cláusulas e orientação sobre direitos e obrigações contratuais.
Perguntas Frequentes
O proprietário pode entrar no imóvel alugado sem permissão?
Não. Durante a vigência da locação, o inquilino tem direito à posse direta do imóvel. O locador só pode ingressar com consentimento do locatário ou mediante autorização judicial. Visitas para vistoria devem ser previamente agendadas.
O aluguel pode ser reajustado acima do índice contratual?
Não no reajuste anual automático — deve seguir o índice pactuado. Porém, após 3 anos de contrato, qualquer das partes pode pedir revisão judicial para adequar o valor ao preço de mercado, independentemente do índice contratual.
Quem paga o IPTU no aluguel?
A responsabilidade pelo IPTU pode ser atribuída ao inquilino por cláusula contratual, e essa é a prática mais comum. Sem previsão contratual, a obrigação é do proprietário. Perante a prefeitura, o responsável é sempre o proprietário do imóvel.
O que acontece se o imóvel for vendido durante a locação?
Se o contrato estiver registrado na matrícula do imóvel e contiver cláusula de vigência, o novo proprietário é obrigado a respeitá-lo. Caso contrário, o novo dono pode denunciar a locação com prazo de 90 dias para desocupação.
